一、風險種類及特點

(一).管理模式風險

管理模式風險主要指在從事物業經營管理活動時，責任方采取的管理方式以及法律模式等導致的風險，主要包括以下兩種：

1.不同企業管理模式帶來的風險

不同的物業服務企業對于從事經營性管理活動所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者項目部。

成立子公司是目前最穩妥的辦法。子公司是獨立法人，獨立承擔民事責任，可以最大限度地降低項目一旦運作失敗給物業服務企業造成的影響，可以說是在項目和物業服務企業之間建立了一道有效的“防火墻”。但是，成立子公司時間長，手續繁雜，不利于迅速開展工作。

2.不同產權結構帶來的風險

開發商成功開發商場項目后，對項目處置的三種方式：

(1)完全擁有產權，或直接出售一小部分產權，自己仍維持大股東(大業主)的身份；

(2)將大部分產權出售，成為小股東；

(3)全部出售套現。

后兩種由于產權分散，業主眾多，意見難以集中。而大部分業主又沒有管理商場項目的經驗，憑想象和主觀推斷的人不在少數。

(二).經營項目選擇的風險

物業服務企業開展經營管理工作，要把握以下幾點：

(1)與企業自身的主業相協調。

(2)與企業人才儲備相協調。

(3)與企業的發展方向和發展階段相協調。

(三).經營過程中的風險

特別值得關注的有以下幾類：

1.合同簽訂中的風險

如物業產權人過分注重自己的收益，而忽視對經營方產品質量的監管；物業服務企業在外委具體經營項目時，過分強調租金，而忽略對承包人的考核等，以致出現問題后依據不足。

2.產品組合的風險

這是指產品定位后產品組合不當導致的風險。

3.產品質量的風險

在物業經營管理活動中，始終存在質量風險，特別是有關特種經營項目。

4.突發事件的風險

例如，2003年春夏之交在中國發生的非典疫情以及2013年年初發生的h7n9疫情，無疑是所有服務行業面臨的最大的突發事件，企業損失不可估量。

(四).財務風險

1.墊款風險

物業服務企業應當把握一條原則：不能以大量前期資金投入作為獲得一個物業經營項目的管理權的前提條件，而應以物業服務企業的整體經營管理實力和服務特色贏得管理權。

2.抵押風險

大部分經營者都依賴籌措的資金從事經營活動，而抵押貸款是籌措資金的一種重要方式。

(五).管理團隊的風險(人力資源風險)

物業經營管理團隊，是各類專業人才的集合。選擇適宜的帶頭人，配備相對專業的管理班子，是物業經營管理成功與否的關鍵和基礎。

(六).政策環境變化的風險

這是指因國家政策變化給物業經營管理帶來的風險。例如城市改造拆遷，進城務工人員季節性停工，最低工資標準及社會保障制度的調整，有關稅收政策的變化等，都需要物業服務企業和具體經營者高度關注，做到提前預防。風險一旦發生，在最短的時間內采取有效措施處理，減少損失。

二、風險防控

物業經營管理中，風險的防控主要有以下幾個要點。

1.制訂合理的經營管理計劃

步驟：

(1).市場分析

(2).交通與公用設施情況調查

(3).同類物業供求關系調查

(4).消費者調查、分析

(5).進行嚴密的經濟論證

(6).組建精干的經營管理團隊，確定合理的經營目標。

2.協調處理好各方關系

(1).協調處理好與業主的關系。

(2).協調處理好與租戶的關系。

(3).協調處理好業主與租戶間的關系。

(4).協調處理好與消費者間的關系。

(5).協調處理好與媒體的關系。

3.建立風險防范機制

4.合理投保，轉移風險

風險造成損失是不可避免的，但我們可利用風險的可測量性，識別出物業及物業服務企業經營過程中各環節的風險，通過對風險的分析，及時采取應對措施，實施全方位的監控預防風險，減少風險，減少損失。這個系統工程被稱之為物業管理中的風險管理。因此，物業管理中的風險管理的主要目標就是以最低人力、財力、物力、時間、社會資源等成本，控制物業管理中的各種風險或降低其損失，使物業獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業管理企業增加更強的生存競爭力進而提供更令顧客滿意的物業服務。由于防患于未然，因此，有效的風險管理可以降低物業管理中總的成本。